Meine Immobilien-Erfahrungen || Lessons learnt

Wer darüber nachdenkt sich eine Immobilie als Renditeobjekt (nicht zur Selbstnutzung) zuzulegen, ist froh und dankbar über Erfahrungsberichte von Menschen, die solche Objekte bereits besitzen. In diesem Beitrag erhältst du von mir einen realitätsnahen Einblick in das private Immobilieninvestmentgeschäft sowie zahlreiche wertvolle Tipps, an die du normalerweise nicht so einfach kommst.

Nach nunmehr fast elf Jahren Erfahrung beim Kauf, der Verwaltung und Vermietung von Renditeimmobilien mit insg. knapp einem Dutzend Wohnungen verteilt auf 2 Gebäude, ziehe ich deshalb Bilanz und berichte dir von meinen ganz persönlichen Erkenntnissen – meinen „Lessons Learnt“! 

Meine Strategie mit meinen Immobilien ist eine Mischung aus der Buy-And-Hold Strategie und der Fix-and-Flip Strategie: Buy-Fix-and-Hold. Das bedeutet ich kaufe eine Immobilie um sie langfristig zu halten, renoviere sie jedoch bzw. werte sie auf, um höhere Mieten erhalten zu können und vermiete sie anschließend.

Die Vorgeschichte | Der Kauf | Die Mieter & mehr | Mein Fazit

DIE VORGESCHICHTE

Motiviert durch Erfahrungen in meiner Familie, fasste ich vor über zehn Jahren den Entschluss mir eine eigene Renditeimmobilie zuzulegen. Gemeinsam mit meinem damaligen Partner begann ich nach Immobilien in der Zwangsversteigerung in der Region Halle-Leipzig zu suchen, da das Preisniveau für Immobilien in dieser Region zu der Zeit verhältnismäßig lukrativ erschien. Wir fanden ein interessantes 5-Familienhaus unweit eines Badesees und in augenscheinlich gutem Zustand.

Lessons learnt: Bei einer Zwangsversteigerung kauft man häufig sprichwörtlich die Katze im Sack, denn in den meisten Fällen bekommt man das Objekt der Begierde maximal von außen zu Gesicht. Deswegen ist gerade hier besondere Vorsicht geboten und es empfiehlt sich vorab jede mögliche zugängliche Information ganz akribisch zu prüfen, um böse Überraschungen bei Übernahme der Immobilie zu minimieren.

Mit einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft in Höhe von 10% des Verkehrswerts der Immobilie als Voraussetzung, um am Bieterverfahren teilnehmen zu dürfen und einer bestehenden Finanzierung bei einer Bank in der Tasche, traten wir zum Termin an. Es gab noch zwei weitere Biet-Interessenten, die teilnahmen. Den Zuschlag erhielt letztlich einer der anderen Bieter, da unser Maximalbetrag überboten wurde.

Lessons learnt: Setze dir bei einer Zwangsversteigerung deine feste Grenze und lasse dich nicht dazu verleiten darüber hinaus zu bieten!

Lessons learnt: Ein Zwangsversteigerungsverfahren kann in mehreren Etappen ablaufen. Sofern es keine Gebote gibt, kann bei einem zweiten oder dritten Termin das Mindestgebot gesenkt werden. Kommt ein Objekt erstmals in die Versteigerung, muss das Objekt mindestens zu 7/10 des Verkehrswertes verkauft werden. Gab es bei dem ersten Versteigerungstermin keine gültigen Gebote, liegt das Mindestgebot beim zweiten Termin bereits bei 5/10. Sollten auch hier die Gebote ausbleiben, ist es bei einem dritten und letzten Versteigerungstermin auch möglich ein Mindestgebot mit weniger als 5/10 des Verkehrswerts abzugeben. Es lohnt sich also unter Umständen den zweiten oder gar dritten Termin abzuwarten, bevor man bietet.

DER KAUF

Einige Zeit später fanden wir im Internet in einem bekannten Immobilienportal schließlich eine weitere interessante Immobilie im Großraum Stuttgart – nicht perfekt, dafür aber zu einem annehmbaren Preis. Gleich nach der Besichtigung führten wir Gespräche mit verschiedenen Banken, von denen uns eine Bank schließlich eine Finanzierungszusage gab. Leider waren wir jedoch zu spät, da der Eigentümer die Immobilie bereits einem anderen Interessenten zugesprochen hatte, der das Objekt vor uns besichtigt hatte.

Lessons learnt: Kläre eine Finanzierung bereits so früh wie möglich mit einem Finanzinstitut ab (wenn du nicht selbst über ausreichend Kapital verfügst). Umso schneller bist du handlungsfähig für den Fall, dass du eine passende Immobilie gefunden hast. Idealerweise solltest du sogar schon vorher einen Beratungstermin mit einem Finanzinstitut wie einer Bank durchführen, auch wenn du noch kein konkretes Objekt gefunden hast. Du kannst dabei bereits die Rahmenbedingungen abklären, unter denen für dich persönlich eine Fremdfinanzierung möglich ist. Diese Information über dein Finanzierungslimit hilft dir letztlich auch bei der Suche nach dem passenden Objekt.

Wir waren enttäuscht aber wie das Leben nun mal spielt – wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Zwei Wochen später erhielten wir überraschend einen Anruf des Verkäufers der besichtigten Immobilie, dass der andere Deal geplatzt sei, weil bei dem Mit-Interessenten die Finanzierung nicht zustande gekommen war. Gut für uns. So kamen wir schließlich zu unserer ersten Rendite-Immobilie mit 5 Wohneinheiten, welche uns fortan jeweils zu gleichen Anteilen gehörte.

Teilweise in Eigenleistung, änderten wir einen Teil der Raumaufteilung im Gebäude ab, schufen eine zusätzliche kleine Wohneinheit, sanierten die Bäder und konnten dadurch den Wert der Immobilie steigern. Wir begannen mit der Vermietung der Wohnungen, was sich in einem Ballungsgebiet wie dem Stuttgarter Raum mit genügend Nachfrage nicht als sonderlich schwierig erwies.

Lessons learnt: Wenn es dir möglich ist selbst bei einigen Umbauarbeiten Hand an zu legen, kann dir das einiges an Geld sparen, vor allen Dingen zu Niedrigzinszeiten, in denen Handwerker gefragter sind denn je und entsprechend höhere Preise aufrufen können als zu anderen Zeiten. Verfügst du über genügend Kapital, kannst du dir natürlich den Aufwand sparen und Fachfirmen dafür engagieren

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Drei Jahre später kamen wir ebenfalls über das Internet zu einer weiteren Immobilie im Raum Stuttgart mit weiteren sechs Wohneinheiten. Da dieses Objekt von der Bausubstanz her jedoch nicht mehr im besten Zustand war, entschieden wir einige umfassendere Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen. So erneuerten wir unter anderem Dach und Fassade komplett und vergrößerten auch die Wohnfläche innen durch Umgestaltung einiger Räumlichkeiten.

Lessons learnt: Möchtest du Renovierungs- und Umbaukosten bei der Steuererklärung direkt im selben Jahr als solche absetzen (die sogenannten anschaffungsnahen Herstellungskosten), darf die Summe dieser Kosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf nicht den Nettowert von 15% des Kaufpreises des Gebäudes übersteigen. Andernfalls dürfen sämtliche in diesem 3-jährigen Zeitraum nicht als diese abgesetzt werden, sondern müssen als Werterhöhung dem Gebäudewert zugerechnet werden und können in diesem Zuge dann nur im Rahmen der Abschreibung über die gesamte Nutzungsdauer des Gebäudes, das heißt bis max. 50 Jahre, bei der Steuer abgeschrieben werden. 

Diese Umbauarbeiten zogen sich allerdings etliche Jahre hin, da wir auch hier viel in Eigenleistung selbst bauten – von Abbrucharbeiten, Trockenbau bis hin zu Fliesenleger- und Malerarbeiten betätigten wir uns häufig selbst.

Auch über die Trennung hinaus, betreuen und managen wir weiterhin gemeinsam alle Immobilien und teilen die anfallenden Aufgaben – von Reparaturen oder Handwerkerbeauftragungen über Nebenkostenabrechnung bis hin zur Steuererklärung etc. – auf uns auf. Seit der Einführung des Bestellerprinzips in 2015, bei welchem der Besteller des Maklers auch die Provision zahlt (was in der Regel der Vermieter/Verkäufer ist), kümmern wir uns nunmehr auch um die Nachvermietung bei Auszügen selbst.

Lessons Learnt: Du kannst dir eine Immobilie als Einzelperson zulegen oder gemeinsam mit (d)einem Partner (Lebens- oder Geschäftspartner). Dem offensichtlichen Vorteil, dass du als Einzelperson die gesamten Erträge alleine kassierst, stehen meiner Meinung nach auch einige Nachteile entgegen: Du trägst das komplette Risiko, sowie sämtliche Kosten und die ganze Arbeit, die mit einer Immobilie zusammenhängen, allein. Je mehr Immobilien das sind, umso umfangreicher wird diese Aufgabe. Ebenfalls ist eine erfolgreiche und auch höherwertige Fremdfinanzierung z.B. durch eine Bank mit einem Partner aussichtsreicher (da z.B. zwei Einkommen als Sicherheit existieren). Letztlich muss jedoch jeder für sich selbst abwägen, welches Szenario er bevorzugt und was zu seiner persönlichen Lebenssituation am besten passt. Für eine Einzelperson kommt aus Sicht der notwendigen Kapitalhöhe deshalb oftmals nur eine Wohnung als erstes Investitionsobjekt in Frage, anstatt einem Haus. Entscheidest du dich für ein Projekt gemeinsam mit einem Partner, der nicht dein Ehepartner ist, solltet ihr einen umfassenden und vernünftigen Vertrag aufsetzen, der alles Aspekte rund um die Immobilie und Zusammenarbeit regelt. Hier kann ein Steuerberater hilfreich sein.

DIE MIETER & MEHR

Das Thema der Mieter ist eines, das (zumindest bei mir) einen ganzen Roman füllen könnte, so zahlreich sind meine Erlebnisse bisher gewesen. Vom tragischen Familiendrama bis hin zu hohen Mietschulden waren leider auch einige negative Erfahrungen dabei.

Lessons learnt: Besitzt du eine Immobilie mit Mietern, muss dir vorab klar sein, dass es nichts gibt, was es nicht gibt. In regelmäßigen Abständen kommen neue Herausforderungen auf dich zu, die du mutig und klug angehen musst, um sie erfolgreich zu lösen.

Einmal hatten wir Einwanderer aus einem anderen europäischen Land, die zwar die Miete verhältnismäßig geregelt zahlten, dafür bewohnten dann zeitweise plötzlich acht statt der besprochenen vier Personen die 3-Zimmer-Wohnung. Ein anderes Mal hielten sie sich Hühner im kleinen Vorgarten des Gebäudes. Da die Mieter der deutschen Sprache nicht besonders  mächtig waren, gestaltete sich die Kommunikation teilweise kompliziert. Mit der Zeit gewöhnten sie sich allerdings auch an die deutschen Verhältnisse und wurden zu Großteils zuverlässigen und normalen Mietern.

Die erste Immobilie haben wir leer, also ohne Mieter, gekauft und bei der zweiten Immobilie haben wir bestehende Mieter übernommen. Mit der einen Immobilie haben wir merklich weniger Mietprobleme als mit der anderen.

Lessons learnt: Bei der Übernahme einer Immobilie solltest du die bestehenden Mietverhältnisse genau prüfen und dich erkundigen, wie das bisherige Mietverhältnis war. Je nach Region und der dort vorherrschenden Nachfrage nach Wohnraum, kann es in guten Vermieterregionen von Vorteil sein, eine Immobilie ohne Mieter einer vermieteten Immobilie vorzuziehen.

Mietausfälle sind ein weiteres leidiges Thema und ein nicht zu unterschätzender Risikofaktor, welcher uns seit dem zweiten Hauskauf ganz besonders begleitet. Dieser Umstand kommt besonders hart zum Tragen, wenn zeitweise ein Viertel oder mehr der Mietparteien ihre Mieten unregelmäßig oder gar nicht zahlen. Hier ist es wichtig nicht zu lange zu warten und die Mieter schnellst möglich in die Schranken zu weisen, notfalls mit einer fristlosen Kündigung, welche ab einem Mietrückstand im Wert von 2 Monatsmieten und nach erfolgloser Abmahnung gesetzlich rechtens ist.

Lessons learnt: Achtung: Nach drei Jahren verjähren sämtliche Ansprüche aus Mietschulden. Der Vermieter hat in diesem Fall das Nachsehen, wenn er den Betrag vorher nicht gerichtlich angemahnt hat. Dreiste Mieter, die ihre Miete vorsätzlich nicht zahlen, kennen solche Gesetzesvorgaben oftmals sehr genau.

Bei anderen Mietern wiederum kommen die Mietzahlungen plötzlich Monat für Monat immer später bis irgendwann die Mietzahlungen erst zum Ende des Monats auf dem Konto eintreffen, anstatt wie vereinbart, zu Beginn. Diese Mieter scheinen nicht zu wissen, dass die Kreditrückzahlungen an die Bank als auch die monatlichen Abschlagszahlungen an diverse Energie- und Wasserversorger dem Konto immer zu Monatsanfang belastet werden. Blöd nur wenn dann noch keine Mieten eingegangen sind. Ein Umstand über den ich mich regelmäßig ärgere. Auch hier hat man die Möglichkeit die Mieter anzumahnen, wenn mietvertraglich eine Zahlung am Monatsanfang festgelegt ist.

Lessons learnt: Eine gute Rücklage zu bilden (mindestens im 5-stelligen Bereich) ist unheimlich wichtig für einen Immobilienbesitzer. Es kann jederzeit zu ungeplanten Schäden, Reparaturbedarf oder Mietausfällen kommen und diese sollten dich nicht in den Ruin stürzen können. Selbst wenn sich auf dem Hauskonto mit der Zeit eine beachtliche Summe ansammelt, solltest du diese nicht zu privaten Zwecken abheben, sondern lieber für Reparaturen oder für die Steuernachzahlung vorhalten – oder aber für eine Zwischentilgung eines Kredites verwenden. Je schneller das Objekt abgezahlt ist, desto schneller schwimmst du in „seichteren Gewässern“.

Aber nicht nur die Mieter können gelegentlich einen großer Ärgernis-Faktor darstellen. Einmal entstand auf Grund sintflutartiger Regenfälle, welche einen kleinen Kanal neben dem Gebäude innerhalb kürzester Zeit in einem reißenden Fluss verwandelten (was zuvor in 80 Jahren nie geschehen ist), ein beachtlicher Wasserschaden in der untersten Wohnung. Zusätzlich wurde auch ein Teil der gerade erst fertig gestellten neuen Terrasse und des Zauns durch den reißenden Strom wieder weggerissen. Doch noch ärgerlicher war, dass auch eine Stahlbrücke über den Kanal (der einzige Zugang zu der unteren Wohnung) durch die Wassermassen ebenfalls weggerissen wurde. Zwar bestand Versicherungsschutz gegen Überschwemmungen, jedoch zog sich die Versicherung mit allerlei Begründungen bei einem Teil des Schadens aus der Verantwortung, so dass wir auf den Kosten für den Brücken-Neubau, ergänzt um unseren Selbstbehalt am Versicherungsschaden sitzen blieben – ein nicht unbeachtlicher Kostenblock im deutlichen 5-stelligen Bereich.

Lessons learnt: Versichere dein Gebäude so gut wie möglich gegen alle erdenklichen Gefahren ab, du weißt nie, was alles passieren kann. Bei einem Mietshaus / Mietwohnung kannst du die Kosten dafür ohnehin über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen.

MEIN FAZIT

Mit jedem Hauskauf beginnst du ein neues Buch zu schreiben, allerdings weißt du vorher nie, ob ein dünnes Heft oder ein 1000-Seiten-Wälzer daraus wird. Immobilien zu besitzen bedeutet (gerade auch bei einer auf Langfristigkeit ausgelegten Strategie) viel Arbeit in Kauf zu nehmen ebenso wie die Konfrontation mit vielen verschiedenen und teilweise unangenehmen Themen, denn von Geburt bis Tod kannst du als Vermieter/in viel miterleben. Eine Immobilie zu besitzen bedeutet immer am Ball bleiben zu müssen, denn die meisten Dinge müssen regelmäßig wiederkehrend durchgeführt werden – vom Schornsteinfeger, über Nebenkostenabrechnungen, Steuererklärung bis hin zur Gartenpflege. Es gibt ruhigere Jahre und es gibt Jahre, wo viele (teils auch negative) Dinge gleichzeitig passieren.

Ob meine Erlebnisse nun typische Erfahrungen von Vermietern/Immobilienbesitzern sind, kann ich nicht beurteilen. Mit Sicherheit hängt vieles davon ab, in welcher Region das Objekt liegt und welche Bausubstanz es hat – und ein bisschen Glück ist auch hier mit dabei. Einen Teil der Arbeit kann man outsourcen – an den Steuerberater, an eine Hausverwaltung, einen Hausmeister etc. – wenn man bereit ist einen nicht unerheblichen Euro-Betrag dafür zu bezahlen. Möchte man die Kosten gering halten, erledigt man die Aufgaben eben selbst. Dies ist eine persönliche Entscheidung, die jeder Immobilienbesitzer für sich selbst abwägen bzw. ausrechnen muss. Je mehr Immobilien man besitzt, umso eher lohnt sich rein rechnerisch die Auslagerung damit zusammenhängender Aufgaben an Dienstleister.

Die Gretchenfrage: Würde ich es wieder tun? Meine Antwort: Ja.

Sicher würde ich im Nachhinein einige Dinge anders machen (siehe Lessons learnt), aber grundsätzlich würde ich mir wieder eine Immobilie zulegen.

Warum? Immobilien sind zwar im Vergleich zu anderen Anlageformen deutlich arbeits- und zeitaufwändiger und sie sind ein Klumpenrisiko (Vermögen das zu einem gewichtigen Anteil aus einem einzigen Vermögenswert besteht und im Verlustfall einen spürbaren Schaden am Gesamtvermögen bewirkt). Gleichzeitig sind sie jedoch auch ein – ich nenne es – „Klumpenwert“, denn mit nur einer Anschaffung gelangt man in den Besitz eines verhältnismäßig großen Wertes. Dafür müsste man viele Aktien kaufen, um einen ebenso hohen Wert zu erhalten. Man erschafft außerdem etwas, das im Normalfall länger Bestand hat als viele andere Anlageformen.

Ich hoffe, ich habe dir mit meinem Erfahrungsbericht nicht das Interesse an einem Immobilienkauf getrübt. Natürlich gibt es neben den oben erwähnten Negativerfahrungen auch viele positive bzw. Mietverhältnisse, die ohne nennenswerte Vorkommnisse reibungslos funktionieren. Unter dem Strich kann ich eine deutliche positive finanzielle Bilanz ziehen. Wie mit allen Dingen im Leben, kann man auch mit einer Immobilie Glück oder Pech haben. Doch: den Mutigen gehört die Welt. Wenn du geschickt planst und dich gut vorbereitest, geduldig auf eine passende Immobilie wartest, dann denke ich ist eine Rendite-Immobilie eine gute Wertanlage.

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Du möchtest noch mehr zum Thema Immobilien erfahren? Dann lies mein Interview mit einer Immobilienexpertin mit vielen spannenden Fragen rund um den Erwerb von Immobilien. In dem Interview erklärt sie uns außerdem, worauf man beim Kauf eines Objektes achten sollte, mit welchen Kaufnebenkosten zu rechnen ist, welche Art von Immobilien als Investment am geeignetsten ist und was eine gute Renditeimmobilie ausmacht.

Du bist dir unsicher, ob du in Immobilien oder doch lieber in Aktien investieren solltest? Dann lies meinen Beitrag „Aktien vs. Immobilien“ und erfahre, welche Vor- und Nachteile die beiden Varianten jeweils haben und welche Entscheidung die beste ist.

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Wie sind deine Erfahrungen mit Immobilien? Kommen dir einige der Geschichten bekannt vor? Teile sie gerne mit uns.

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