Ein schönes Eigenheim oder eine Immobilie als Investment steht bei vielen Menschen weit oben auf der Wunschliste. So groß dieser Wunsch auch ist, so kompliziert erscheint es bisweilen, ihn in die Tat umzusetzen. Viele Menschen sind unsicher und haben Angst vor diesem Schritt, denn sie wissen nicht, was es dabei zu beachten gibt und scheuen die Gefahr von kostspieligen Fehlern.
Aus diesem Grund habe ich ein Interview mit einer Immobilienexpertin geführt, in welchem sie uns interessante Informationen und hilfreiche Tipps gibt rund um den Erwerb von Immobilien. In dem folgenden Interview erklärt sie uns, worauf man beim Kauf eines Objektes achten sollte, mit welchen Kaufnebenkosten zu rechnen ist, welche Art von Immobilien als Investment am geeignetsten ist und was eine gute Renditeimmobilie ausmacht.
Maud ist mit ihrem Bauprojektierungsbüro als Architektin tätig und besitzt selbst einige Immobilien. Sie kennt die Immobilienbranche aus verschiedenen Blickwinkeln – als Immobilienkäuferin, als Vermieterin, von der Baustelle und natürlich auch als Architektin. Mit ihrem umfassenden Know-how und großen Erfahrungsschatz in diesem Bereich, steht sie uns als Expertin im folgenden Interview rund um das Thema Immobilien Rede und Antwort.
Lady Invest: Immobilien sind bereits seit längerem eine beliebte Geldanlageform. Allerdings ist Immobilie nicht gleich Immobilie. Ein Einfamilienhaus ist sicher nicht gleichzusetzen mit einem Mehrfamilienhaus oder einer Wohnung, vor allem, wenn sie als Geldanlage dienen soll. Welche verschiedenen Arten gibt es bei Immobilien und in welchen Merkmalen unterscheiden sie sich deiner Meinung nach im Wesentlichen?
Maud: Man kann grob von zwei Arten von Immobilien sprechen. Es gibt auf der einen Seite Immobilien, die gut als Renditeobjekt bzw. zur Investition mit Gewinnerzielungsabsicht dienen und es gibt Einfamilienhäuser oder Wohnungen zur Eigennutzung. Die erste Kategorie kann man nochmal untereilen in die Objekte, die man kauft um sie mit Gewinn wieder zu verkaufen und solchen, bei denen man mit den Mieteinnahmen langfristig Rendite erzielen möchte. Die zweite Kategorie der Immobilien dient mehr der Altersabsicherung als einem Gewinnzweck, denn der Grund der Anschaffung zielt mehr darauf ab, im Alter keine Miete zahlen zu müssen und weniger, um von den Mieteinnahmen oder einem Verkauf zu profitieren. Wichtig ist also auch, mir über meine Zielsetzung klar zu sein, was ich mit einer Immobilie erreichen möchte.
Lady Invest: Welche Art von Immobilie ist deiner Meinung nach zum Zwecke einer Investition am besten geeignet und aus welchen Gründen?
Maud: Immobilien, in denen der Eigentümer nicht selbst wohnt, sind für Investitionen am sinnvollsten. Das können im Grunde genommen alle Arten von Immobilien sein – von einzelnen Wohnungen, über Einfamilienhäuser bis hin zu Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten. Ich persönlich denke aber, dass Mehrfamilienhäuser theoretisch die sinnvollste Variante für eine Investition sind, da sich hier das Risiko (eines Mietausfalls) besser verteilt. In der Praxis können sich dies viele Leute – vor allem in den Großstädten – heutzutage allerdings leider nur noch schwer leisten und deshalb denke ich, dass es in solch einem Fall besser ist, klein anzufangen mit einer Wohnung. Besitzt man mehrere Wohnungen, verteilt sich die Last bei einem Mietausfall in einer Wohnung ebenfalls mehr. Der Nachteil an einer Wohnung gegenüber einem kompletten Haus ist der, dass, wenn man nicht die Mehrheit der Wohnfläche im Gebäude besitzt, man sich den Entscheidungen der Hauseigentümergemeinschaft beugen muss. Das bedeutet, wenn z.B. Renovierungsmaßnahmen beschlossen werden am Gebäude, die auch meine Wohnung betreffen, dann bin ich gezwungen dafür zu zahlen, ob ich die Renovierung nun wollte oder nicht und ob ich das Geld dafür habe oder nicht.
Lady Invest: Hat man sich entschieden eine Immobilie zu kaufen, mit welchen Kaufnebenkosten muss man prozentual gesehen üblicherweise rechnen und wie setzen sich diese grob zusammen? Geht es um die Finanzierung einer Immobile über eine Bank, welche Sicherheiten verlangt eine Bank normalerweise vom Kreditkunde?
Maud: Die Kaufnebenkosten können regional auf Grund der von Bundesland zu Bundesland unterschiedlichen Grunderwerbssteuer etwas variieren, als Richtwert kann man jedoch mit ca. 10% vom Kaufpreis des Objektes rechnen. Enthalten sind dann die Grunderwerbssteuer (mit ca. 3,5 bis 6,5%), Notarkosten (in etwa 1%) sowie Grundbuchkosten bzw. Gerichtskosten (ca. 0,5%) und ggfs. Maklergebühren. Maklergebühren kommen natürlich nur dann noch dazu, wenn ein Makler im Spiel ist. Je günstiger die Immobilie, desto höher ist oft die Maklercourtage (mit bis zu 8 %), mind. liegt sie aber bei ca. 3,5% vom Kaufpreis. Deshalb ist es natürlich besser eine Immobilie ohne Makler zu finden.
Die Banken verlangen üblicherweise ca. 20% Eigenkapital vom Kreditkunde sowie das Haus als Pfändungssicherheit für den Fall, dass die Raten nicht gezahlt werden können. Die Banken sind deshalb auch im Grundbuch eines Hauses als Gläubiger eingetragen – so lang bis der Kredit komplett zurückgezahlt ist. Die Kaufnebenkosten werden von den Banken im Normalfall übrigens nicht mitfinanziert, sondern müssen vom Käufer selbst getragen werden. Dieser Betrag sollte als Eigenkapital also mindestens zur Verfügung stehen, wenn man sich eine Immoblie kaufen möchte.
Lady Invest: Als Architektin hast du schon viele Häuser unterschiedlichster Art geplant. Sind dir in deiner langjährigen Erfahrung bestimmte Vorurteile oder Fehler aufgefallen, die angehende Hauseigentümer häufiger machen?
Maud: Speziell beim Neubau von Einfamilienhäusern sollte man darauf achten, nicht zu sehr einem Trend hinterherzulaufen, sondern eher zeitlos zu bauen, da man sich zum Einen sonst schnell daran satt sieht und zum Anderen später bessere Verkaufschancen hat, wenn das Objekt zeitloser gestaltet ist. Viele Bauherren wünschen sich häufig auch zu viel auf einmal und mixen dann zu viele Stile – das kann dann schnell optisch nach hinten losgehen. Besser ist es auf viele neutrale Elemente zu setzen wie z.B. weiße Farben oder zeitlose Fliesen. Beim Umbau eines bestehenden Altobjektes, sollte man den Architekt bzw. Bauchfachmann bereits vor dem Kauf mit einbeziehen um mögliche Schwachstellen am Haus frühzeitig erkennen zu können.
Lady Invest: Du hast ja auch eine Feng-Shui Ausbildung bei Großmeister Jopseh Yu gemacht und kannst nicht nur aussagekräftige Horoskope nach Feng Shui erstellen, sondern vor allem auch Häuser einrichten nach dieser Lehre. Welche Vorteile bringt es, solche Aspekte im Hausbau oder bei der Einrichtung mit zu berücksichtigen?
Maud: Die Harmonie kann durch die Berücksichtigung von Feng-Shui Elementen im Haus verbessert werden und damit das Wohlbefinden der Hausbewohner. Feng-Shui im Hausbau zu berücksichtigen bedeutet, Energieflüsse zu beachten und die Räume demnach entsprechend richtig zu nutzen.
Lady Invest: Unabhängig von der Art der Immobilie können im Prozess des Suchens und Erwerbens bestimmte Probleme oder Herausforderungen auftreten. Worauf sollte ein Immobilien-Interessent vor dem Kauf achten um in der späteren Folge Probleme möglichst zu vermeiden?
Maud: Auch wenn es einen kleinen zusätzlichen (Kosten-) Aufwand bedeuten kann, sollte man zur Besichtigung einer ernsthaft in Frage kommenden Immobilie einen Fachmann oder Bauspezialisten an der Seite haben. Dadurch werden mögliche Bauschäden frühzeitig erkannt und daraus resultierende spätere Kostenfaktoren sind besser vorher abschätzbar. Generell ist natürlich die Bausubstanz sehr wichtig, also z.B. der Zustand von Elektro-Leitungen, der Heizungsanlage oder Sanitäranlagen und Rohre, aber auch mögliche Feuchtigkeit im Haus, die Dämmung und so weiter. Auch eventuelle künftige (oder anfängliche) Erschließungskosten oder Sanierungsbeiträge sollten vor dem Erwerb abgeklärt werden, ebenso wie vorhandene Eintragungen im Baulastenverzeichnis wie z.B. Abstandsflächenübernahmen oder Wegerechte von Nachbarn.
Lady Invest: Welche Eigenschaften muss eine Immobilie besitzen, dass sie sich besonders gut als Renditeimmobilie und Altersvorsorge-Objekt eignet?
Maud: Niedrige Kaufkosten und eine gute Lage sind zwei ganz wichtige Faktoren. In vielen Gebieten Deutschlands, speziell in den Großstädten, gestaltet sich dies allerdings immer schwieriger – hier muss man quasi fast nehmen, was man bekommen kann. Deshalb würde ich persönlich, wenn möglich, keine Immobilie mehr in den Großstädten kaufen, sondern eher in den ländlichen Randgebieten. Vor noch Zehn Jahren lag der Faktor für den Preis einer Immobilie bei ca. 10 Jahreskaltmieten – mittlerweile liegen wir in Städten wie z.B. München schon bei über 30.
Auch die Wohnungszuschnitte sind relevant. Das bedeutet, dass die Aufteilung der Zimmer sinnvoll und zweckmäßig ist und sich bestenfalls positiv von anderen Wohnungen abhebt. Auch die Wohnungsgröße ist ein Faktor, denn wenn es z.B. in einer Stadt vor allem viele große Wohnungen gibt, ist es sinnvoller in kleinere Wohnungen zu investieren, da hier die Nachfrage größer ist.
Weitere wichtige Faktoren sind natürlich auch eine gute Bausubstanz mit wenig Reparaturbedarf und eine gute Vermietbarkeit. Das sind allerdings Faktoren, die man vorab oft nicht so einfach abschätzen kann, die aber nach etwas Recherchearbeit besser einschätzbar werden.
Lady Invest: Welchen Ratschlag kannst du den Leserinnen abschließend mitgeben, die sich mit dem Gedanken tragen, eine Immobilie zuzulegen?
Maud: Ehe man anfängt mit der Immobiliensuche, sollte man sich zuerst einmal zu diesem Thema ein wenig informieren. Auch finanzielle Rücklagen sollten vorhanden sein – nicht nur für die Kaufnebenkosten oder die Bank, sondern auch für unvorhersehbare Reparaturen oder Mietausfälle.
Wie ich eingangs schon gesagt habe, ist die Zielsetzung eines der wichtigsten Dinge über die man sich klar werden muss, wenn man sich mit dem Gedanken trägt sich eine Immobilie zuzulegen. Das bedeutet, sich vorher zu überlegen, welches Ziel man damit verfolgt – ob für die Eigennutzung oder als Investitionsobjekt. Speziell bei jungen Leuten, die sich eine Immobilie für die Eigennutzung zulegen möchten, würde ich empfehlen dies erst im zweiten Schritt zu tun. Zuvor würde ich mir an ihrer Stelle eine Immobilie zur Investition kaufen und dann erst das Eigenheim. Denn hat man erst einmal ein Objekt zur Eigennutzung finanziert, wird es andersherum durch Banken kaum mehr möglich sein, anschließend noch ein Objekt als Kapitalanlage zu finanzieren.
Eine Immobilie (als Investment, nicht zur Eigennutzung) ist in meinen Augen nach wie vor eine der besseren Investitionsmöglichkeiten und auch als Altersabsicherung gut geeignet, allerdings ist sie auch deutlich aufwändiger als andere Investitionsvarianten wie z.B. Aktien oder Fonds. Man benötigt zeitweise gute Nerven, Durchhaltevermögen und darf Arbeit nicht scheuen. Natürlich kann man viele Aufgaben an einen Verwalter oder Steuerberater abgeben, aber das kostet Geld und wer sich das nicht leisten kann oder will, der muss sich selbst kümmern.
Ein gewisses Risiko von Mietausfällen, Bauschäden oder anderen unvorhersehbaren finanziellen Belastungen besteht wie gesagt ebenfalls. Deshalb ist es empfehlenswert Unterstützung von einem Fachmann während der Besichtigungsphase in Anspruch zu nehmen, um dieses Risiko zu minimieren.
Lage und Preis einer Immobilie sind ebenfalls wichtig, deswegen rate ich keine übereilten Käufe zu tätigen, sondern sich in Geduld zu üben, bis das passende Objekt gefunden ist.
Lady Invest: Danke für deine Zeit und viele spannende und hilfreiche Einblicke in den Immobilienbereich.
CLOSE UP – Kurzvita Maud
Maud lebt mit ihrer Familie in Sachsen-Anhalt. Nach ihrer praktischen Ausbildung zum Baufacharbeiter und ihrem Studium zum Dipl.-Bauingenieur, eröffnete Sie nach der Wende ihr Bauprojektierungsbüro. In ihrem 28-jährigen Bestehen mit ihrem Ingenieurbüro hat sie zahlreiche Privathäuser, Geschäftshäuser und verschiedene Spezialimmobilien projektiert und auch Statiken dafür erstellt. Seit ihrer Ausbildung bei dem chinesischen Feng-Shui Meister Joseph Yu, lässt sie nun bei Bedarf auch Feng-Shui Aspekte in ihre Arbeit mit einfließen. Sie besitzt verschiedene Immobilien in der Region und betreut diese auch selbst. In ihrer raren Freizeit, reist sie gern oder betätigt sich als Landschaftsarchitektin im eigenen Garten.
Kontaktdaten Maud
XING: Besuche Maud auf XING
E-Mail: bauprojekt.leuna@t-online.de
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