Ferienimmobilien als Kapitalanlage

Im folgenden Interview mit Expertin Conny von Alpensuites ReDesign erfährst du, weshalb Ferienimmobilien durchaus als interessante Kapitalanlage für Investoren in Frage kommen können, was sie von „normalen“ Immobilien-Investments unterscheidet und worauf es ankommt, damit man die Rendite dabei noch steigern kann.

LI: Liebe Conny, kannst du dich den Leserinnen und Lesern von Lady Invest kurz vorstellen? Wer bist du, was ist deine berufliche Passion und wie kamst du dazu?

CB: Hallo, ich heiße Conny Blum und ich habe mich mit Alpensuites ReDesign selbständig gemacht.

Ich helfe Besitzern von vermieteten Ferienimmobilien ihre Unterkünfte optimal zu vermarkten und zu vermieten. Weg von den Sorgen über mangelnde Auslastung und hohe Kosten, hin zu Freude über höhere Gewinne und mehr Freizeit. Genuss steht für mich bei Ferienimmobilien für beide Seiten, Vermieter und Mieter, an erster Stelle.

Ursprünglich komme ich aus der IT Branche in der ich viele Jahre als Personalerin und Projekt-managerin in Deutschland und auch im Westen der USA gearbeitet habe. Lange hatte ich den Wunsch mich selbständig zu machen und irgendwann war es dann soweit. Die Themen Touristik und Wohngestaltung haben mich schon immer fasziniert und nach dem Umzug in das schöne Alpenland zusammen mit meiner Familie und nach mehreren Weiterbildungen, hat sich meine Geschäftsidee mehr und mehr konkretisiert.

Wenn sich jemand eine Ferienimmobilie kauft bzw. sich eine Immobilie kauft oder erbt und sie dann touristisch vermieten möchte, will er sie natürlich gut und gewinnbringend vermieten. Manche haben aber nicht die Kenntnisse oder nicht die Zeit sich das Wissen anzueignen und umzusetzen oder wohnen zu weit weg, um sich zu kümmern. Es reicht heute nicht mehr, ein paar Möbel in eine Wohnung oder Haus zu stellen und selbstgemachte Fotos auf einem Buchungsportal zu veröffentlichen. Die Erwartungen von Gästen sind vielseitig und wachsen stetig. Das Angebot von Ferienimmobilien muss sich an diesen Veränderungen orientieren.
Die Entscheidung über den nächsten Urlaub, fällt online oft in kurzer Zeit. Dann ist es wichtig mit einer attraktiven Unterkunft durch aussagekräftige Texte und professionelle, bewusst gewählte Fotos schnell zu überzeugen und sich vom Wettbewerb abzusetzen.

LI: Vielen privaten Investoren ist bekannt, dass man Immobilien wie einzelne Wohnungen, Häuser oder auch Mehrfamilienhäuser gut als Investitionsobjekt nutzen kann. Hierfür gibt es verschiedene Investitionsstrategien, die man darauf anwenden kann. Vermutlich wissen jedoch nur wenige Kapitalanleger, dass auch Ferienwohnungen ein Investment darstellen können, vor allen Dingen natürlich in touristisch besser erschlossenen Gegenden. Kannst du uns das Konzept erklären, das hinter Ferienwohnungen als Geldanlage steckt?

CB: Viele Menschen verbinden mit dem Besitz von Immobilien eine stabile und gewinnbringende Geldanlage vor allem in Zeiten mit Niedrigzins, wie wir sie aktuell erleben.  Das gilt auch für Ferienimmobilien, vor allem wenn sie in touristisch gefragten Regionen liegen, wie in direkter Nähe zu Seen, Berge und Meer oder in einer attraktiven Metropole.

Das Investmentkonzept bei einer Ferienimmobilie ist das gleiche wie einer klassisch vermieteten Immobilie. Man kauft ein Haus oder eine Wohnung mit vorhandenem Geldkapital oder besorgt sich das Geld über ein Finanzierungskonzept bei der Bank. Durch Mieteinahmen, Steuervorteile und Wertsteigerung wird über einen längeren Zeitraum eine zuverlässige Rendite erzielt, die den Besitzer ein Stück in Richtung seiner finanziellen Wünsche bringt, z.B. für eine gesicherte Altersvorsorge.

Die wichtigsten Voraussetzungen für den Erfolg einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage sind die Lage, die Auslastung und damit verbunden die Höhe der Mieteinnahmen.

Bei jeder Ferienimmobilie gibt es Optimierungspotential, um das Meiste herauszuholen

LI: Kannst du beschreiben, inwiefern sich eine Investition in eine Ferienimmobilie zu der in eine Wohnung im klassischen Sinne unterscheidet? Gibt es dabei vielleicht sogar Vorteile bei Ferienimmobilien?

CB: Der Unterschied liegt wie schon erwähnt nicht beim Erwerb, sondern bei der Zeit nach dem Kauf, also bei der Vermietung sowie bei der Pflege und Instandhaltung.

Eine erfolgreich vermietete Ferienimmobilie wirft bei einer guten Lage wesentlich höhere Mieteinnahmen ab als eine langfristig vermietete Immobilie. Sie erzeugt allerdings auch einiges mehr an Kosten speziell für Ausstattung, Vermarktung, Gästebetreuung, Pflege und Instandhaltung. Wie hoch diese Kosten sind hängt von unterschiedlichen Faktoren ab wie z.B. Qualität, Preissegment, Wettbewerb. Oft werden diese Bereiche von Firmen abgedeckt, die sich darauf spezialisiert haben und in touristischen Gegenden ansässig sind.

Neben höheren Mieteinnahmen gibt es weitere Vorteile bei einer Ferienimmobilie. Sie kann vom Besitzer selbst benutzt werden, auch erst zu einem viel späteren Zeitpunkt, und das Kapitalvermögen kann damit auf verschiedene Immobilienarten zur Risikominimierung verteilt werden, die sogenannte Diversifikation.

Bei der Selbstnutzung muss ich allerdings sagen, dass eine Ferienimmobilie am optimalsten finanziell verwertet werden kann, wenn sie nur wenig oder gar nicht selbst benutzt und langfristig gehalten wird. In Deutschland muss für die Steuerersparnisse eine Gewinnerwartung vorliegen, d.h. die Immobilie muss nach einer gewissen Zeit auch Geld verdienen, was bei einer rein privat genutzten Ferienimmobilie nicht der Fall ist. Das Finanzamt will damit sicherstellen, dass es sich um keine ‚Liebhaberei‘, d.h. reines Privatvergnügen, handelt. Wenn sich jemand mit dem Gedanken trägt, eine Ferienimmobilie zu kaufen, sollte er unbedingt vor dem Kauf einen Steuerberater konsultieren und die damit verbundenen steuerlichen Auswirkungen, besprechen. 

LI: Welche Leistungen bietest du mit deinem Unternehmen „Alpensuites“ an für Besitzer von Ferienimmobilien?

CB: Mit Alpensuites-Redesign will ich helfen, die Wünsche und Erwartungen, die Vermieter an Ihre Ferienimmobilien haben, zu realisieren. Bei meinen Veränderungskonzepten steht in erster Linie der Gast im Mittelpunkt und sie beziehen sich auf alle oder einzelne Bereiche bei Vermietung und Vermarktung wie z.B. Ausstattung, Fotoarrangement und online Präsentation.
Durch meine Arbeit erhält ein Kunde einen genauen Plan wie die angestrebten Ziele erreicht werden können. Bevorzugt kümmere ich mich um die Umsetzung, aber der Vermieter kann das auch selber übernehmen. Wenn die Arbeiten erledigt sind, überprüfen wir nach einem gewissen Zeitraum, wie die angestrebten Ziele erreicht worden sind.

Dabei soll Bestehendes nach Möglichkeit weiter benutzt werden für ein erfolgreiches und individuelles Gesamtkonzept, das beim potentiellen Gast den gewünschten WOW Effekt hervorruft, und zwar bereits beim Online-Angebot.

Viele Eigentümer denken, es reicht aus, eine Ferienimmobilie mit Möbeln aus zweiter Hand und selbstgemachten Fotos auf den Markt zu bringen und dabei vor allem nach eigenem Geschmack und Vorlieben zu entscheiden. Dieser Weg ist oft teuer, weil die erhofften Buchungen ausbleiben und die Ferienimmobilie mehr Geld kostet als ursprünglich eingeplant. Es ist wichtig von Anfang an strategisch vorzugehen und klar Zielgruppen- und Ergebnisorientiert zu arbeiten. Die Investition lohnt sich. Die Wünsche des Vermieters sollten selbstverständlich mit eingebaut werden, aber an erster Stelle ist es die Lösung zu finden, die dem Gast das bietet was er sucht und mit dem Budget machbar ist.

Eine ansprechende Einrichtung und gute Online-Präsentation steigern die Nachfrage

LI: Inwiefern schaffst du mit deinen Dienstleistungen damit einen Mehrwert für deine Kunden oder unterstützt sie dabei, ihre Renditen noch zu steigern?

CB: Den Mehrwert, den ich mit Alpensuites-REdesign liefere, ist das durch meine Arbeit die richtige Gästegruppe besser gefunden und überzeugter angesprochen wird. Das führt zu einer überdurchschnittlichen Auslastung mit den idealen Gästen, zu einem für das Angebot angemessenen Mietpreis, überdurchschnittliche Bewertungen und einen hohe Stammkundenquote. Am Ende bedeutet das für den Vermieter einen höheren Gewinn und mehr Freizeit und damit mehr Freude und Genuss an der Immobilie.

Die Kosten für meine Arbeit amortisieren sich in kurzer Zeit und der Vermieter spart sich sehr viel Zeit und Energie mit der Festlegung und Umsetzung eines eigenen Konzeptes.

LI: In der aktuellen Zeit mit Corona haben viele Ferienwohnungsbesitzer mit ziemlichen Einbußen zu kämpfen. Einige Anleger könnte die aktuelle Situation davon abschrecken, das Konzept Ferienimmobilien für sich in Erwägung zu ziehen. Existieren eventuell Konzepte, wie man sich in der Zukunft in ähnlichen Situationen aber auch in der Nebensaison seine Renditen bewahren kann?

CB: Unter der Corona-Pandemie leidet die Reisebranche schwer. Die Bedenken beim Erwerb einer Ferienimmobilie sind nachvollziehbar und verständlich. Allerdings ist dies eine Ausnahmesituation, die in diesem Ausmaß noch nie vorgekommen ist und auch andere Kapitalanlagen und Wirtschaftsbereiche schwächt.

Vermieter sollten eine Zeit, in der die touristische Vermietung komplett zum Erliegen kommt, zu ihrem Vorteil nutzen. Zum Beispiel für eine Umstellung Ihres Angebotes oder für Sanierungen, die während des Mietbetriebs nur mit Einschränkungen umzusetzen sind. Das stellt sicher, dass sie nach der Krise noch besser durchstarten und weitere Ausfallzeiten vermeidet.

Bei der Auslastung, kommt oft die Frage, wie Vermieter die Nebensaison besser vermieten können. Viele versuchen es mit niedrigeren Mietpreisen, häufig leider nur mit mäßigem Erfolg. Mein Tipp ist, sich ein spezielles Angebots- und Kommunikationskonzept für die Nebensaison zu überlegen. Dieses Konzept sollte darauf eingehen, für welche Gäste-Zielgruppe diese Zeit am interessantesten ist, welche Angebote sie am meisten anspricht und wie ansprechend umgesetzt werden können, eine entsprechenden Kommunikationsstrategie und einen Zeitplan. Grundsätzlich ist auch hier wichtig mit Kennzahlen zu arbeiten und den Erfolg aller Aktionen sorgfältig zu überprüfen und auch zu dokumentieren. Das hilft zu erkennen welche Maßnahmen funktionieren und welche nicht und was wiederholt, verändert oder eliminiert werden sollte.            

LI: Herzlichen Dank für dieses aufschlussreiche Gespräch. Ich wünsche dir viel Erfolg mit deinem spannenden und tollen Unternehmen!

CB: Vielen Dank für die Gelegenheit, dieses Interview zu führen! Auch ich wünsche dir alles Gute!

https://www.alpensuites-redesign.de/
Interviewpartnerin Conny bei der Arbeit

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